Как пояснили в офисе Нового центра, а так же сам строители кабель каналы присутвуют примерно в 80 квартирах, стены которых выхоят на лифт либо мусоропровод, то есть являются несущими

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее "фактический собственник" получает и юридическое право распоряжаться данным объектом. Дольщик, получивший помещение по акту приема передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Источник

1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка доступного жилья - Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).

 

Согласно ст. 4 Закона сторонами, с одной стороны, застройщиком, с другой – инвестором ( в нашем случае - дольщиком), заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства Помимо обязательного опубликования изменений на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным (со дня регистрации) Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, что не позволит недобросовестному застройщику включать в договор только выгодные для застройщика пункты.

К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом отнесено:

 определение объекта строительства,

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Обращаем внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Исключением из приведенного правила является случай, при котором у застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за инвестором. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В случае согласия инвестора с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты «неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (ст. 6 Закона).

 

Приступив к принятию объекта, инвестору предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества.
В случае выявления недостатков инвестор вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, По инициативе инвестора договор может быть расторгнут в следующих случая

1. при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2. при прекращении или приостановлении строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан инвестору;

3. при существенном изменении проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4. при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;

5. невыполнение застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;

6. при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства;

7. в иных предусмотренных договором случаях. 

 В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных инвестором. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком инвестору

 за нарушение сроков оплаты состоит в уплате застройщику неустойки (пени), в размере не превышающей 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

 
Ответственность застройщика

 за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства состоит в уплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Несмотря на то, что Закон распространяет свое действие на правоотношения по участию в долевом строительстве, если разрешение на строительство получено застройщиком после вступления Закона в силу, привлечь к ответственности застройщика, получившего разрешение ранее указанного срока, все же можно. Руководствуясь обобщением практики Верховного Суда РФ от 21.01.2003 «О рассмотрении судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоэтажных жилых домов», независимо от наименования договора, заключенного между застройщиком и инвестором, следует оценивать правовую природу заключаемых сделок. Верховный Суд РФ разъяснил, что к отношениям между гражданами – участниками строительства и застройщиками следует применять законодательство о защите прав потребителей. Следовательно, инвестор вправе требовать привлечения к ответственности застройщика, нарушившего свои обязательства, даже если новый Закон не распространяется на уже сложившиеся правоотношения. Рекомендуется применять в подобных случаях п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей. Согласно указанной норме за каждый день просрочки начисляется неустойка в размере 3% уплаченной инвестором суммы.

Ответ: Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1. нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно – технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2. нескольких расположенных близко зданий, строений и сооружений. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме.

В соответствии со ст. 137 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе:

1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества;

2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели.

3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащие товариществу.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате не исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

 Для того чтобы вступить в ТСЖ, собственнику необходимо написать заявление о вступлении в его члены.

Согласно п. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственников помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если вы не хотите вступать в ТСЖ, то можете просто не писать данное заявление, и никто не может заставить вас вступить в товарищества вопреки ваше желанию.

Действующий Жилищным кодексом РФ не устанавливает детальных правил, регулирующих взаимоотношений ТСЖ и собственников квартир, не являющихся его членами, в части уплаты последними денежных средств на содержание общего имущества многоквартирного дома во исполнения решений ТСЖ.

Статьей 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

 В дальнейшим кодекс исходит из того, что решение ТСЖ соответствуют интересам всех или большинства собственников квартир.

 Управляя общим имуществом многоквартирного дома, в том числе заключая договоры и иным образом распоряжаясь общим имуществом, ТСЖ действует не только в интересах членов ТСЖ, но и в интересах собственников, не имеющих членство, но обязанных нести расходы на содержание общего имущества. Поэтому на основании ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов на содержание имущества в соответствии доли в праве на него.

 Таким образом, ЖК РФ наделяет ТСЖ правомочиями по принудительному взысканию платежей на содержание общего имущества в пределах, установленных общим собранием собственников квартир в многоквартирном доме или местные органы власти.

 Следует отметить, что осуществление ТСЖ без согласия собственников квартир расходов, превышающий размеров подлежащих уплате собственниками квартир на содержание имущества. Не влечет возникновения у ТСЖ права требовать компенсации таких расходов или взыскания убытков с собственников квартир.

 При этом, независимо от исполнения собственником обязанностей по содержанию имущества, ТСЖ не вправе препятствовать ему в пользовании отремонтированным или вновь созданным имуществом, входящим в общее имущество собственников многоквартирного дома (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, ТСЖ не вправе отказать вам в выдачи ключей для входа в подъезд. Плату за установление домофона ТСЖ взыскать не в праве, если в вашей квартире домофон не установлен.